ГАСК уполномочен сообщить
30 октября гость газеты «Время» заместитель начальника инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) в Харьковской области Юлия Юрьевна Агафонова отвечала на вопросы читателей.
На протяжении отведенного для беседы времени телефон в редакции не умолкал. Наиболее часто задаваемыми были вопросы — о перепланировках и незаконных реконструкциях. Читателей также интересовал алгоритм получения разрешительных документов на строительство частных домов, все плюсы и минусы в упрощении разрешительной системы в градостроении. Поэтому вопросы мы решили разделить по тематическим блокам.
Вячеслав Юрьевич, житель Северной Салтовки: «С радостью прочитал, что газета поднимает вопрос незаконных реконструкций в квартирах. Для жителей нашего города вандализм по пробиванию стен в квартирах домов стал настоящим бедствием. Есть ли телефон, по которому в самих «кричащих» случаях можно обратиться за помощью?
У нас в городе есть «Отдел мониторинга самовольной перестройки в домах». Эта служба, мягко говоря, работает спустя рукава. КП «Жилкомсервис» не реагирует на вандализм. Они в лучшем случае выдают предписания, но от этого ситуация не меняется».
Жительница Коминтерновского района: «В нашем доме по ул. Танкопия, 6, были осуществлены незаконные перепланировки, или как пишут в отписках — «реконструкции», хотя мы понимаем, что реконструкция — это восстановление старого и ветхого, что разрушилось и пришло в негодность. Тут в самом термине есть неточность. Десять лет к нам ходили авторитетные комиссии. Но вопросы практически не решаются».
Юрий Иванович Кацура: «В доме 1940-го года постройки по улице Культуры, 23, подвал претерпел неоднократные перестройки. Разрешительных документов у арендаторов подвала нет. Мы опасаемся, что наш дом может попросту рухнуть. Управы на новых хозяев подвала люди найти не могут».
— Нужно разделить два понятия: перепланировка квартиры и реконструкция. Перепланировка — это те виды работ, которые не затрагивают несущих конструкций дома. А реконструкция предполагает самовольное нарушение несущих конструкций. На стадии перепланировки квартиры, очевидно, должен включаться отдел по мониторингу. Хотя с этой организацией мы не знакомы. ГАСК не входит в структуру городского совета.
Но если в квартире прошла реконструкция, то БТИ в паспорте должно ставить отметку о том, что там самовольно выполнена или перепланировка, или того хуже — реконструкция. С такой отметкой ни один нотариус не удостоверит договор купли-продажи.
Мы просим милицию и прокуратуру помочь нам находить собственников и проникать на территорию, где проводится незаконная реконструкция. Главная проблема в том, что инспектор, представитель ГАСКа не всегда может попасть в квартиру. Эту проблему надо решать на государственном уровне. Нам помогают правоохранители и представители прокуратуры, но нередко инспектор ГАСКа, как и любой жилец дома, оказывается перед закрытой дверью. Особенно это часто происходит в частном секторе. Если же мы заходим в дом и видим, что никаких разрешительных документов нет, а реконструкция идет, то выдаем предписание о запрете реконструкции.
— А если реконструкция уже сделана?
— Тогда даем второе предписание – об устранении нарушений. Эти предписания со сроками выполнения и при этом предусмотрены штрафы.
— Но разбивать построенное или восстанавливать снесенное вряд ли кто-то будет?
— В городе существует комиссия по рассмотрению вопросов самовольного строительства. Это депутатская комиссия. В ней есть представители всех служб города, в том числе и ГАСКа. Она находится на ул. Квитки-Основьяненко, 7. Если же возникнет необходимость в помощи специалистов из ГАСК, то наш телефон: 70-01-21.
По адресам читателей, позвонивших на «прямую линию» в газету «Время», мы будем выезжать на места.
Жительница Фрунзенского района: «У меня проходят запахи из квартиры с нижнего этажа. Что мне может помочь?»
— Должны быть проверены вентиляционные каналы, этим занимается исключительно «Жилкомсервис».
Ольга Изотова, жительница Орджоникидзевского района: «Я хочу купить землю и построить дом. Мой вопрос, какими должны быть разрешительные документы от начала строительства и до момента ввода в эксплуатацию?»
— Когда на руках у вас будет госакт на землю или договор аренды (если вы возьмете землю в аренду), вам придется обратиться в Управление градостроительства и архитектуры. Если дом небольшой, до 300 кв. метров, то вы обращаетесь за получением строительного паспорта. В таком случае авторский надзор никто не осуществляет. После этого вы можете заполнить уведомление в соответствии с постановлением Кабмина №466 от 13.04.2011 года. В постановлении есть форма этого уведомления. Сдача в инспекцию этого уведомления и является разрешением на строительство. Когда вы дом достроите, то вам надо сдать его в эксплуатацию. И тогда необходимо будет заполнить декларацию и сдать ее в инспекцию для регистрации. Когда вы получите зарегистрированную декларацию, это и будет фактом принятия вашего дома в эксплуатацию, и вы сможете оформить на него право собственности.
Что касается застройщиков, то на сегодняшний день наличие лицензии у строительной организации законодательством не предусмотрено. Такая лицензия нужна только на объекты четвертой и пятой категории. Такой небольшой дом относится ко второй категории сложности. Поэтому лицензия не обязательна. Но обязательно наличие технического надзора за выполнением работ. Проверкой должен заниматься представитель от заказчика, который имеет квалификационный сертификат. С этим специалистом хозяин строящегося дома заключает договор.
Если объект занимает площадь более 300 кв. метров, тогда необходимо получение градостроительных условий и ограничений по использованию земельного участка. Этот документ содержит комплекс градостроительных и архитектурных требований к проектированию и строительству относительно поверхностности и плотности застройки земельного участка, отступлений домов и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, другие требования к объектам градостроительства, установленные законодательством, а также градостроительной документацией. В таком случае необходимо будет заполнять не уведомление, а декларацию.
Галина Николаевна, жительница Фрунзенского района: «Что мне делать? Я живу в доме по Салтовскому шоссе, 242-А. Дом на балансе участка №56 КП «Жилкомсервис». К кому я только ни обращалась… В том числе и к журналистам. Газета «Время» обещала рассказать о нашей беде. У нас пошла трещина в несущей стене. Наша квартира на втором этаже, а соседи на 4-м этаже сделали незаконную реконструкцию в этой же стене. Я в ситуации не виновата и приглашать специалиста-проектанта, по моему разумению, должен балансодержатель».
— Совершенно верно. Эта инициатива должна исходить от балансодержателя дома. В данном случает от участка КП «Жилкомсервис». Они обязаны в комиссию привлечь специалиста, который выполнит техническое заключение. Проектный институт, который имеет квалификационный сертификат должен комплексно обследовать здание. Их специалисты имеют квалификационный сертификат, позволяющий техническое обследование здания. Обследовать надо не только одну квартиру, но весь дом. Мы напишем на имя директора департамента жилищного хозяйства Харьковского городского совета обращение, возьмем ваш случай на заметку, а также постараемся в дальнейшем более детально ответить на ваши вопросы.
Наталья Дмитриевна, харьковчанка: «У меня вопрос о самострое. У нас дача построена на выделенном участке 20 лет назад. Техпаспорт не делали. Сегодня это считается самостроем? Как узаконить наше строение? Если в 2013 году еще что-то мы захотим достроить, это будет считаться самостроем? И еще. У нас коопертивный гараж. Как его узаконить?»
— Отвечая на первый вопрос, важно понять, когда построена дача. Если до 1992 года, то согласно Приказу Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 24.06.2011 №91 для всех строений, построенных до 1992 года, для оформления права собственности достаточно обратиться в БТИ. Основанием для оформления права собственности будет паспорт БТИ. В ГАСК вам обращаться не надо. Если дача выстроена после 1992 года, то этим же приказом №91 выписан механизм оформления таких дачных, садовых и жилых домов. Если в будущем вы что-то захотите достроить, это будет считаться самостроем. Поэтому, если вы планируете что-то построить до 300 кв. метров, то вам необходимо обратиться в управление градостроительства и архитектуры на Квитки-Основьяненко, 7 для получения строительного паспорта. В любом случае, вначале необходимо получить кадастровый номер на земельный участок.
Что же касается гаражных кооперативов, то проблема с оформлением документов на строения и землю, на которой располагаются строения кооператива, стоит остро. При решении этого вопроса необходимо знать, оформлялась ли в установленном порядке земля под строениями кооператива, а также, что из себя технически представляет сам гараж — отдельно стоящее здание или это просто секция. Документы оформлять необходимо. Делать это должен весь гаражный кооператив.
Нина Артемьева: «В функции ГАСКа до недавнего времени входили две основные задачи: выполнение архитектурно-строительного контроля, а также регистрационных и разрешительных функций на начало строительства. Но недавно территориальному органу ГАСКа вменили и контроль качества в сфере предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства. Теперь вы можете наказать по всей строгости работника жилищно-коммунального хозяйства, который халатно относится к своим обязанностям? Есть ли у ГАСКа рычаги воздействия на нерадивость работников «Жилкомсервиса»?»
— У ГАСКа есть такие полномочия. Мы можем проверить КП «Жилкомсервис» на предмет содержания дома. Есть у нас такая функция. Но и она имеет свои ограничения. Мы можем дать предписание, но нет необходимых санкций.
— То есть ГАСК уполномочен сообщить, но на этом его полномочия в отношении к работе «Жилкомсервиса» заканчиваются?
— Да, этот механизм воздействия должным образом пока не прописан.
Мне бы еще хотелось несколько слов сказать и в пользу тех людей, кто хочет сделать законную перепланировку в квартире без ущерба строению. Заметьте, не реконструкцию. Разрешительная система упростилась и люди, чтобы поставить какую-то перегородку в квартире, не должны теперь проходить три круга разрешительного ада. Но, как говорится, любая медаль имеет две стороны.
Игорь Анатольевич, житель Коминтерновского района: «В настоящее время разрешительная система упрощена до такой степени, что строительно-монтажные работы в отношении объектов III категории сложности не лицензируются, а обязательная профессиональная аттестация исполнителей таких работ не предусматривается. То есть объекты третьей категории сложности могут выполнять строители, не имеющие лицензии. Не повлекут ли за собой такие послабления в разрешительной сфере печальных последствий?»
— Категории сложности были введены Законом Украины от 17.02.2011 «О регулировании градостроительной деятельности». Чтобы вы понимали, объект третьей категории сложности — это ни много ни мало, девятиэтажный дом. Мое личное мнение таково: есть большие риски. Ответственность застройщиков такого девятиэтажного дома не предусмотрена. ГАСК проводит проверки плановые. Они ориентированы в основном на объекты 4–5 категории, мы воздействуем большими штрафами на застройщиков. На основании подписанного акта готовности мы выдаем сертификат соответствия на объекты высокой категории сложности. Проводим внеплановые проверки по заявлениям граждан, прокуратуры, по проверке выданных нами предписаний. Серьезные претензии к застройщикам были.
— Бывает и такое, что застройщик старается экономить на материале. От «экономии» последствия могут быть самыми непредсказуемыми.
— Мы очень хотим, чтобы рост наших многоэтажек был стремительным и наши граждане имели возможность вселяться в новые квартиры, но чтобы темпы роста строительства не шли в ущерб качеству. Все должно быть в соответствии с утвержденным проектом и с государственными строительными нормами.
