«Нью-хрущевки»: состоится ли «второе пришествие» недорогого жилья?

В этом году многие строительные компании Харьковщины, по их собственным заявлениям, «почувствовали оживление» со стороны покупателей, хотя еще в прошлом году объем капиталовложений в жилищное строительство составил всего 76,1% к предыдущему году (по информации группы компаний «Проконсул»).

Особенно велик интерес харьковчан и жителей области к недорогому жилью. Станет ли «Доступное жилье» действительно доступным для всех украинцев — поищем ответы на этот вопрос вместе с экспертами и ведущими специалистами отрасли.

Жильё — моё!

Сегодня в Харькове 20 профильных компаний имеют 27 объектов жилого строительства, которые либо уже сданы, либо находятся на стадии завершения. Вроде немало, но для полуторамиллионного мегаполиса — капля в море. И Харькову, и области нужно жилья гораздо больше. И главное — недорогого. В 2012 г. Минрегионстрой уже провел заседание межведомственной комиссии по отбору объектов финансирования по программе «Доступное жилье». Из харьковских застройщиков в список, среди прочего, были включены и четыре объекта АО «Трест Жилстрой-1» общей площадью около 40 тыс. кв. м. По словам заместителя председателя правления АО «Трест Жилстрой-1» Ивана Шевченко, компания готова предоставить эти объекты под программу.

— В государственном бюджете Украины на строительство доступного жилья в 2012 г. предусмотрено 200 млн. грн. По аналогии с предыдущими годами мы прогнозируем, что на Харьковскую область из этой суммы может быть выделено около 20 млн. грн. Плюс к этому на строительство доступного жилья запланировано выделить по 5 млн. грн. из областного и городского бюджетов. В итоге речь может идти уже о 30 млн. грн. бюджетных средств для доступного жилья. С учетом 70-процентной оплаты суммы стоимости квартиры со стороны покупателя получается, что за год можно будет привлечь около 100 млн. грн. для строительства доступного жилья в Харькове и области. Это приблизительно 350 квартир площадью по 50 кв. м, — заключает специалист.

Чем выгодна программа для самих застройщиков? Тем, что идет стабильное финансирование. Клиент внес на свой депозит в Фонд содействия молодежному жилищному строительству 70% стоимости квартиры, к этой сумме добавляется 30% государственных средств. После того как квартира сдана в эксплуатацию, застройщику перечисляют эти деньги — а это стабильное финансирование.

«Трест Жилстрой-1» даже разработал программу строительства, согласно которой за ближайшие пять лет планирует построить около 500 тыс. кв. метров жилья, из них в 2012-м — около 40 тыс. кв. м. Более того, в компании надеются, что объемы будут расти, потому что наряду с программой доступного жилья, возможно, будет также действовать программа по дешевым кредитам, озвученная президентом Украины.

Для покупателей же программа «Доступное жилье» привлекательна, прежде всего, возможностью купить квартиру по более-менее приемлемой цене. Если изначальная стоимость квадратного метра 5700—5900 грн., то с учетом 30-процентной доплаты со стороны государства цена получится 3990—4130 грн. за кв. м (около 500 у. е.). Интересно, что именно такая стоимость квадратного метра жилья эконом-класса, как наиболее оптимальная и для инвестора, и для застройщиков, озвучивалась экспертами еще в 2008—2009 гг. на волне горячих дебатов по поводу перспектив строительного рынка Украины. Но тогда в столь «низкий» уровень цены активно не верили ни сами застройщики, ни многие риэлторы. Прошло всего несколько лет, и, как видим, 500 у. е. за квадратный метр отечественного жилья никому уже не кажется «смехотворным». Более того, застройщики все пристальнее присматриваются именно к сегменту эконом-класса, видя в нем наибольшую перспективу. Например, тот же «Трест Жилстрой-1» пошел по пути проектирования и строительства жилья эконом-класса.

— Сегодня площадь 1-комнатных квартир в домах, которые строит наша компания, составляет 35—49 кв. м, 2-комнатных — 55—70 кв. м, а 3-комнатных — около 80 кв. м. Четырехкомнатные квартиры мы не проектируем и не строим, — говорит Иван Шевченко.

А вот мнение руководителя компании «Флас» Валерий Левченко:

— Наша компания в этом году впервые будет участвовать в программе «Доступное жилье». Мы подали заявку по двум объектам — ЖК «Южный горизонт» и ЖК «Юбилейный». Сейчас мы ведем работы по подготовке территории для реализации нового жилого 9-этажного кирпичного дома с небольшими квартирами площадью 25 кв. м в районе станции метро «Научная», который тоже рассчитан на программу доступного жилья для молодежи. До конца года мы намерены завершить проектные работы и начать строительство, чтобы еще через год сдать объект в эксплуатацию.

Стоит заметить, что квартиры малой площади многие эксперты уже окрестили «нью-хрущевками». Будут ли они востребованы? Специалисты надеются, что да. В первую очередь как первое жилье для молодых семей или одиноких молодых людей.

Стабильность и понятность

Насущнейший вопрос, который не может не волновать всех игроков рынка недорогого жилья: смогут ли компании удержать сравнительно низкую ценовую планку?

— Мы уже не вернемся к ситуации со стоимостью квадратного метра жилья, которая наблюдалась в 2008 г., но сейчас положение улучшается. С ноября 2011-го складывается относительно стабильная ситуация на рынке. Но в основном реализуют жилье компании, которые пользуются доверием покупателей. И то, что находится на завершающей стадии строительства или готовое. Когда люди видят высокую степень готовности объекта, они вкладывают деньги. Хотелось бы, чтобы объемы реализации программы «Доступное жилье» были больше, — говорит генеральный директор ПАО «Куряжский домостроительный комплекс» Валерий Вереитинов.

Но долго ли продлится эта стабилизация? Специалисты отмечают тенденцию повышения цены жилья. Растут цены на стройматериалы, которые в его себестоимости составляют 60%. Только в этом году арматура подорожала на 17%, цемент — на 19%.

— С каждым годом цены на стройматериалы и энергоносители растут. К примеру, цена на электроэнергию поднялась в прошлом году на 21% и уже в этом почти на 7%. В 2011 г. цена на газ повысилась на 46% (для энергоемкого домостроительного производства это очень важно). Также выросли цены на цемент и песок. А цена квадратного метра жилья эконом-класса практически не меняется. Значит, уменьшается рентабельность, и, соответственно, оборотные средства на развитие и на модернизацию предприятий. Мы переходим в «тихий застой». Чтобы играть на рынке, нам нужна его стабилизация. И когда четко сформируется цена квадратного метра, мы сможем закладывать оптимальную рентабельность для того, чтобы хоть как-то развиваться, — подчеркивает Валерий Вереитинов.

Отмечают специалисты и отрицательные факторы в программе «Доступного жилья», которые тормозят развитие рынка недорогого строительства. Во-первых, для ее реализации необходимо собрать группу людей, желающих и способных вложить в строительство свои средства. Во-вторых, надо убедить человека купить квартиру в недостроенном доме. Он должен при этом заложить собственное имущество, чтобы взять кредит и заплатить свои 70% стоимости квартиры. Так что не стоит, видимо, зацикливаться исключительно на названной программе (хотя она и имеет свои неопровержимые преимущества для молодых семей). И нельзя забывать, что существуют и иные пути решения проблемы недорогого жилья. Одновременно с «Доступным жильем» в Украине действуют программы финансирования строительства через государственное ипотечное учреждение (ГИУ), которое выделяет деньги для завершения строительства недостроев со степенью готовности не ниже 70%. Но и здесь немало сложностей и нестыковок. Валерий Вереитинов считает, что:

— Кредиты под ипотеку выдаются ГИУ по ставке 13-14% годовых. Но есть нюансы. В схеме участвуют два юридических лица и физлицо, и выходит следующая ситуация: ГИУ готов дать кредит, вы приходите в банк, а там спрашивают: а что вы дадите в залог? Вторая проблема названной схемы — совокупный залог. Многие банки не идут на такое кредитование, просто отказываются.

Ему вторит Иван Шевченко:

— Необходимо волевое решение для того, чтобы банк, выдавая кредит, брал в ипотеку имущественные права на будущую квартиру. В принципе, так раньше и было, но после кризисных явлений банки стали настороженно относиться к подобным видам залогов.

Волнуют специалистов рынка и продолжающиеся сложности с получением всевозможных разрешений. Например, несмотря на принятие целого ряда новых законодательных изменений, все еще не действует «единое окно» по выдаче технических условий. К примеру, строятся три объекта разных застройщиков, им нужно, например, провести кабели. И все фирмы вынуждены получать технические условия, хотя «условия» эти у них абсолютно одинаковы. А почему бы не обобщить и не уменьшить затраты на прокладку, вопрошают специалисты?

Генеральный директор ЧАО «Флас» Валерий Левченко подчеркивает:

— Мы хотим понимать, сколько будет стоить нам один мегаватт на этой стройплощадке, чтобы понять себестоимость и конечную цену жилья. Это касается и земли, и тепловых сетей, и канализации — в общем, всех технических условий, которые мы получаем…

А для покупателей все эти проблемы оборачиваются необоснованным удорожанием жилья либо его медленным возведением.

«Время»