В гостях хорошо, а свой дом становится доступнее
Сегодня покупка собственного жилья для большинства украинцев — событие из разряда фантастики.
По тем ставкам, которые сегодня в состоянии предложить банки, оформить кредит означает подписать себе пожизненный приговор. Этот факт не скрывают даже сами банкиры. Спасательный круг утопающему ипотечному рынку Украины решило предложить государство. Президент Украины поставил задачу Нацбанку и Минфину удешевить ставки по ипотечным кредитам до 12—14% годовых в гривне.
О снижении ставок по ипотечному кредитованию ведутся разговоры достаточно давно. Но толку от них мало. Банки не имеют возможности выдавать долгосрочные жилищные кредиты по вменяемым ставкам потому, что не имеют для этого дешевых ресурсов. Выдавать кредиты в валюте частным лицам запрещено, а гривневые депозиты, которые являются главным источником средств для последующего кредитования, дороги даже для самих банков.
Однако поставленную президентом Януковичем задачу (прямо скажем, задачу предвыборную) — снизить ставки по кредитам Нацбанку и Минфину, надо как-то выполнять. Поэтому на свет появилась специализированная финансовая компания — Агентство по рефинансированию жилищных кредитов.
Агентство создано на базе Ощадбанка 4-мя государственными банками и должно уже в ближайшее время создать механизм привлечения в банковскую систему недорогого гривневого ресурса, который впоследствии может привести к снижению ставок по ипотечным кредитам.
Придуманный в Нацбанке механизм позволяет «оживить» почти 10 миллиардов долларов, которые банки выдали частным клиентам в виде ипотечных кредитов до кризиса 2008—2009 годов. Сейчас эти деньги — фактически мертвый груз для финансовой системы, так как из-за законодательного запрета на выдачу валютных займов частным клиентам банки вынуждены просто «сидеть» на валюте, которая возвращается к ним ежемесячно от погашения кредитов.
Основная миссия, которая возложена на Агентство, — превратить лежащую мертвым грузом валюту в новые кредиты для развития экономики. Для этого Агентство наделили правом выпускать т. н. ипотечные облигации — ценные бумаги, залогом по которым будут выступать выданные банками до 2009 года валютные ипотечные кредиты.
Уже сейчас банки начинают формировать пул таких кредитов, которые впоследствии будут проходить проверку качества (своевременно ли заемщик обслуживает кредит, качественное ли жилье находится в залоге и т. п.) в независимой аудиторской компании и в Агентстве по рефинансированию жилищных кредитов. И только после этого последует выпуск ипотечных облигаций под обеспечение банковских кредитов (платежи по кредитам и будут гарантировать инвесторам процентные платежи, а также возврат вложенных в облигации денег).
Продав облигации за гривни, Агентство будет возвращать их в банки для выдачи новых кредитов по уже более низкой ставке. Например, если ставка доходности по ипотечным облигациям составит около 10—11%, то Агентство сможет предоставить банкам ресурс для кредитования под 12% годовых. Конечно, не факт, что запуск механизма рефинансирования ипотечных кредитов сразу же позволит снизить ставки по новым жилищным кредитам — однако первый серьезный шаг к такому снижению уже сделан.
«Сейчас мы ведем работу с госбанками — учредителями Агентства, а также рядом коммерческих банков по формированию первых пулов ипотечных кредитов, под обеспечение которыми будет сделан дебютный выпуск ипотечных облигаций», — говорит Сергей Волков, председатель правления Агентства по рефинансированию жилищных кредитов. Главное же отличие ипотечных облигаций от обычных ценных бумаг состоит в том, что залогом по первым будут выступать существующие жилищные кредиты банков, а не просто честное слово государства. И, скорее всего, это будут именно валютные кредиты. Ведь основная цель всех упомянутых механизмов — привлечение гривневого ресурса для возобновления ипотечного кредитования на рынке в целом.
Планы у правительства достаточно амбициозные: сделать ипотеку доступной для семей со средними, по украинским меркам, доходами, а также увеличить объемы ипотечного кредитования как минимум вдвое. Теперь, чтобы дело сдвинулось с мертвой точки, необходимо, чтобы банки увидели активный спрос со стороны населения. В таком случае у финучреждений появится стимул привлекать ресурсы на подобный вид кредитования. Государство же показало свою готовность участвовать и поддерживать: созданы условия, предложены инструменты… Все, что требуется от банков и населения — правильно воспользоваться предложенной НБУ и Ощадбанком возможностью.
